民泊における国の制度や代行業者は年度単位で動いているためまだ2024年度の途中ではありますが既に2024年は終わり、そして2025年度の予約もちょっとずつ入りはじめていることから早めに2025年度に向けて動き出すことにしました。
2024年の総括
2024年度の総括はまた後日行うとしてとりあえず2024年を簡単にまとめておきます。
開業したのが7月下旬ということもあり最大の繁忙期である夏の半分ぐらいをロスってしまったと捉えています。春から開業できていれば7月の大半のみならず8月9月ももう少し予約を取れたでしょう。
最初は全てが手探り状態、かつ代行業者にほぼ丸投げだったので私は指をくわえて見ているだけでした。そんな環境でも私が唯一、代行業者に依頼したことがあります。それは
「7月下旬からの開業なので年間180日は無理だとしてもできるだけそこに近づけて欲しい。閑散期はダイナミックプライシングでドラスティックな価格設定をしても構わない」
11月に全く予約が入っていないことを危惧してのことでした。しかし、そもそも客がいないからこその閑散期、ほとんど効果はありませんでした。そんなこんなで2024年は以下の数字で着地しています。
- 売上：約1,400千円
- 予約日数：63日
- 1泊平均単価：約22千円
- 平均宿泊数：約1.5泊
2025年度の目標
2024年の結果を踏まえ2025年度はずばり
売上（＝利益）の最大化
を目指します。
年間180日を埋めることは意識せず（結果はおのずとついてくるはず）とにかく売上（≒利益）を上げることを最優先、具体的には売上を
最低でも5,000千円
このラインを狙っていきます。
私がこの物件で民泊を始める前に代行業者に売上のシミュレーションをしてもらっていました。そのときの売上の最大値は4,400千円と試算されていました。初年度はこの数字をイメージしながら日々の推移を見ていたのですが1年丸々活用できる来年度はさらに上を目指せる手応えを感じています。
目標達成のための手段
1泊平均単価増
2024年の1泊平均単価は約22千円でしたが2025年度は5,000千円÷180日＝約28千円へ引き上げることを目指します。そしてこれを実現するために「宿泊単価の初期設定」を見直しすることにしました。
代行業者にこの見直しの打診をして初めて知ったことなのですが、現在の設定単価は2人利用を前提としたものでした。しかし、せっかく100m2超の3LDK、そこに2人利用を前提とした設定はもったいないと判断しました。2人利用なら50m2程度の2LDKでも対応できてしまいますので私があえて同じ土俵に立ってまで価格（予約）競争をする意味はありません。そこで「3人利用を前提」として設定単価を数千円アップすることにしました。
ベース単価の値上げは一見マイナスに見えますが、逆に見れば今まで先に2人組に部屋を抑えられてしまい3人以上で利用したいと思っていたグループが利用できなかったとも考えられます。最低価格を上げ2人利用には不利とすることにより3人以上のグループを積極的に取り込みたいと考えています。
平均宿泊数増＝清掃回数減→売上増
2024年の1.5泊はあまりにも少ないと考えています。そしてチェックアウトの回数が多ければ多いほど清掃に入る回数も増えるのは当然なのですが、その清掃料が看過できないほどかかっていました。
せっかくのグループ旅行、せめて2泊はしてもらいたいと思い「3ヶ月以上先の予約は2泊から、2ヶ月以内のみ1泊でも可」と設定できないかを代行業者に打診しました。
しかし、この案は代行業者から却下されました。その理由は「airbnbのシステムが複数設定に対応していない」。2泊以上と設定すれば全てが2泊以上となってしまうことから機会損失が大き過ぎると判断されました。
できないのなら仕方ありません。他の方法で連泊へ誘導できないかを検討します。
代行業者に私の狙いと目標を伝え共有、とりあえず今回は「3人以上の利用をイメージした単価設定」だけを導入することにしました。既に来年度の予約が入っていますが現在の予約は価格改定前の予約のため一部の月の平均単価はまだ20千円を切っています。今回の価格変更により今後の平均単価の底上げに期待します。
