民泊初月の収支が確定
2024年7月25日に正式開業した民泊。
その日からの募集開始なので「予約が入るのは8月中旬ぐらいからかなぁ」と思っていたのですが実際には7月から予約が入りました。その結果、当時頭の片隅にもなかった「行政への定期報告」を超短期で準備しなければならなくなってしまいましたが、それも嬉しい誤算です。
先日、代行業者からその初月の収支が報告されました。
売上
7月の予約は5日間、3組・16名の利用でした。その売上は
139,400円（税込）
一人あたりだと約8,700円、1泊あたりだと約28,000円ってとこですね。
この価格設定は100％業者に丸投げなので果たしてこれが高いのか安いのか？は正直全く把握していません。ただ、私が過去に出張した際に泊まったホテルは朝食込み10,000円以下ぐらいだったので、まあこんなもんかなぁという感じです。
代行に伴う経費（変動費）
当然ながら上記の金額が丸々私の懐に入ってくるわけではなく、この売上に対して経費がかかってきます。
OTA手数料
この代行業者はいくつものOTA（Online Travel Agent）を活用しているのですがまずはairbnbありき。私の部屋も現時点ではairbnbしか使っていません。
そのairbnbの手数料は15％と決まっています。ただし税別、そしてその額に消費税はかかりません。
清掃料金
長期滞在は別として、基本的に宿泊者のチェックアウト後に清掃が入ります。今回は3組の宿泊でしたので3回の清掃が入りました。
代行業者の手数料
この代行業者との契約においては①月額固定代行料+②上記経費の除いた額の25％が手数料、という契約になっています。
契約の時点ではこれらの経費がいくらかかるのか？正直全くピンときませんでした。今回初めて諸々の計算書を受け取ってやっと実感しました。
入金額
結果としていくら振り込まれたのか？その金額は
62,191円
売上に対して約45％でした。要するに売上の半分以上は代行業者及びOTAに持っていかれるということです。この経費を安いと見るか高いと見るかはそれぞれでしょう。
さすがにOTAは使うとしても日々の管理を代行業者に依存せずに自分（自社）でやればもちろん経費は大幅に削減できます。ただ、現実的には遠隔地の物件を自分でやるのは不可能です。
この代行業者の経費には、OTAでのリスティング、宿泊者とのやり取り、現地での24時間緊急対応、民泊新法準拠のためのデータの管理等々も含まれています。逆に言えば私は何もしていません。私が何もせずに勝手に売上が上がること、これこそが不動産を活用したビジネスを行うメリットのひとつとも言えます。
経費はこれら以外にも光熱費、ネット代、そして賃貸物件ですので家賃が発生します。それらも含めると7月単月では大赤字ですが、そもそも7月はアテにしていませんでしたので入金があっただけでもラッキーと受け止めています。
勝負はこれからです。ただ、開業のタイミングが遅かったこともあり8月を埋めきることができなったのは残念。もう少し早く開業できていれば8月をもっと埋めることもできたでしょうが、それを言っても仕方ありません。秋口からの予約に期待します。
民泊新法による180日の制限がありますが、開業時期が7月だったということもあり、今年度はどうしたって180日以内に収まると思われます。まず初年度においては最低でも15日/月以上、目標は20日/月以上の稼働を目指します。まあ、目指すと言っても私は何もしないのですが、、、。
