「0円リノベ」で収益改善

現在私が保有・運営している収益不動産は色々な意味で競争力がありません。築も古く現状も決していい状態ではない、というより悪いです。

多額なリノベーション費用

現在の空室の中ですぐに生活できる部屋は1部屋しかありません。その部屋も含め、空室は全てそれなりの原状回復orリノベーションが必須の状態です。

リノベを行うべく過去に何度か複数社に見積りを打診したこともあるのですが、、、手を入れなければならない部屋が4部屋もあり、その総額は結構な額になってしまうことは明らか。しかも、費用をかけてもすぐに埋まる保証もありません。

さらに、そもそも無い袖は振れません。もっと言うと今のコロナ禍において果たした

多額の費用を投下しても回収できるのか?

かかる費用は想定家賃の3年分以上。これでもすぐに埋まらない、埋まってもすぐに退去等があると回収するのも大変です。そんな煮えきれない思いのまま、結局1年以上何もしないで空気だけを埋めている状態でした。

格安の定期借家契約での募集も

当然ながら空気を埋めていても1円にもなりません。そこで、現状のまま「DIY可能、超格安、ただし有期限である定期借家契約」としていくつかのサイトを使って募集をかけていました。そこには誤解を与えないよう、現状もしっかり明記しておきました。

その結果、アクセス数だけは相当な数に。しかし、問合せはほぼ皆無。やはり皆さん、難あり物件には手を出さないようです。少なからず問合せもありましたが、全く説明を読んでおらず値段だけに釣られたような方ばかりで成約には至りませんでした。

採用を予定しているのは「0円リノベ」

無い袖は振れない、リスクは取りたくない、となると選択肢は限られています。そこで検討したのは「0円リノベ」です。このビジネスモデル、簡単に言えば

  • オーナーの持ち出しなし
  • リノベーションする会社がサブリースし、リノベーションから客付け、管理会社機能までを担う
  • 一定期間(平均5年ってとこ)、家賃収入から工事費+利益を回収し残りはオーナーへ
  • 一定期間後、物件をオーナーに返却

もはや決断するしかない!

そう判断し、同じようなビジネスモデルを展開している複数社に打診してみました。

メリット・デメリット

私が感じる最大のメリットは

リスクを取って先に多額のキャッシュアウトする必要がない

原状回復にせよリノベーションにせよ、時間とお金をかければいくらでもピカピカにできます。しかし、その結果と客付けは決してイコールではありません。

立地、周辺環境、物件そのものの魅力、間取り、設備、需要と供給、そして家賃、、、、新築で最新の設備が入って駅徒歩5分以内で周辺より圧倒的に安い、そんな夢のような物件でもない限りは、費用をかけてもその成果がすぐに現れるという保障はありません。

対して、自分の持ち出し0でリノベーションを任せサブリースとして客付け・運営までしてくれる、これは相当なリスクヘッジだと感じます。

このビジネスモデルは、以前、大きな事件ともなった「かぼちゃの馬車」のようなほぼサブリース詐欺のような不安もありません。オーナーにとっては持ち出し0でリノベされた物件が手元にあります。仮に業者に飛んでサブリース料が入ってこないとしても、収益を生んでくれる物件が手元にある以上、恐れるものはほとんどありません。

もちろんデメリットもあります。最大のデメリットはサブリースしている一定期間の家賃収入が少ない、自分で運営できないということ。でもそれらは当然ですよね、どこかで費用は払わなければならないのですし、そのためのサブリースですから。

今の私にとってはメリットのほうが圧倒的に大きいと判断し、この方向で進めていくことにしました。

早速複数社に相見積りを打診、順次内見してもらっています。5月末には業者を決定したいと思って進めています。