シニアの起業:不動産業として生きる道のひとつ「ローリスク・ローリターン」

私の本業のひとつである不動産業。

以前はフルスイングのレバレッジで2億円超の融資を引いて物件を運用していた時期もありました。

言ってみればサラリーマンの高属性を最大限活用したハイリスクミドル(からロー)リターンのビジネスモデル。

しかし、今現在でもこれができる人はかなり限られています。

今となっては起業して吹けば飛ぶような弱小経営者、ウーバーイーツの配達をし続けないと生きていけないような私はもちろんダメ。

さらに、現時点で高属性と見られてる方でさえも今のコロナ禍では相当の自己資金を持っていないと難しいと思われます。

逆に今、こんな市況だからこそできる不動産投資(事業)と言えば少額の物件を買って修繕して運用する、すなわちローリスクローリターンのビジネスモデルだと思います。

私自身、以前に2回ほど取り組んだことがありますので今回はそのひとつを紹介しつつ全体の流れを説明したいと思います。

実例紹介

まずはイメージを持っていただくため、ひとつの実例を紹介します。

私は埼玉県某市、私鉄の駅から徒歩12分のこの物件を450万円で購入、500万円かけてリノベーション、女性専用シェアハウスとして再生させたものです。

リノベーション直後が下の写真です。

ではそのビフォーはどうだったか?

初めてこの物件を見に行った日、こういう状態でした。

初見時はそれなりの衝撃を受けました。

当時はまだ鉄筋コンクリート造の1億円超の物件しか持っていなかったが私。

それがいきなりこれですからね。

木造の朽ちた古家。

正直、これが上のアフターになるとはこのときは想像できませんでした。

そりゃそうです、やったことがなかったんですから。

こちらはリノベ後の入居者専用自転車置場。

ビフォーは

こちらはシェアハウス化際の共用キッチン。

ビフォーは

もはやどれだけ想像力を働かせられるか?

空想力(ある意味、脳内お花畑)の世界です。

でもその結果、950万円の費用投下(諸費用や税金等を除く)で満室想定利回り15%程度の物件を仕上げることができました。

大きな流れ

やり方としてはとてもシンプルです。

  • 物件を探す
  • リノベーション費用の見積り
  • 購入
  • 古家をリノベーションして再生
  • 客付け

物件を探す

まず探し方ですが基本は土地として売られている土地、その中から「古家付」のものを探します。

その古家は解体して更地化、その上に新築を建てる前提で売られている土地です。

その土地の上に残っている解体待ちの古家。

その古家をリノベーションして再生できるか?

この1点です。

古い物件の場合、2部屋が襖や障子で繋がっているだけのようなものも多いものです。

この場合、リノベーション費用が高くなってしまうことをイメージしなければなりません。

例えば今回の物件の場合、2階に上がる階段が物件の真ん中にあり、2階の居室2部屋は左右振り分けになっていました。

シェアハウスとして運用するためには振り分けは必須でしたので、これはその基準を満たしていると判断しました。

リノベーション費用の見積り

お金さえかければどんな物件でも蘇ります。

極端に言えば、解体して新築を建てることだって可能なのです。

しかし、それとビジネスとして運用するのは別。

ほぼ朽ちたような物件を再活用させるためには過剰な費用投下は無駄になります。

この物件でやろうとしていたことは「全てコミコミの格安家賃」「女性専用」「シェアハウス」。

格安物件に過剰な設備は見合いません。

しかし、格安物件には低属性の人が集まる傾向にあります。

その辺りのバランスを考えることも必要です。

購入

通常、業者が実需用(マイホームとして住む用)の土地として仕入れ、その上に新築を建てて販売するためには更地であることがベストなのです。

しかし、そのためには古家を解体しなければならないのですが、そこには当然費用がかかります。

その費用は小さな木造物件でもざっくり100万円。

そんな費用をかけてまでも一旦更地にして上モノを建て、そして利益を乗せて売れればそれでいいのですが、そうなる可能性の低い物件はこのように古家付きのままで売られることも多いのです。

例えば

  • 接道が悪い
  • 土地の形が悪い
  • 中途半端なサイズ
  • 不人気エリア

このような物件の場合、業者はなかなか手を出しにくいため、逆に解体費用分だけ安くなっている場合もあります。

そんな物件を探し出し、交渉してさらに安く買う、そんなことに一生懸命になっていた時期がありました。

リノベーション

既に見積りを取っているのはあとは資金繰りをして工事をするだけです。

客付け

当時、個人が経営するシェアハウスを仲介してくれる街の不動産屋はほとんどありませんでした。

そこで、ネットを駆使してシェアハウス専用業者を使ったり、自らポケットティッシュを500個調達、自分でチラシを作ってティッシュに封入、最寄りの警察に道路使用許可ももらってティッシュ配りもしました。

そんなこんなで何とか満室にもっていくことができました。

この物件、自主管理するにはちょっと遠かったことから面倒に感じるようになり、だいぶ前に売却してしまい今はどうなっているのかわかりません。

今回は「こんなこともできる」一例として紹介してみました。