シニアの起業:シニアからでもはじめられる不動産業(大家)

2020年4月6日

アフターコロナをイメージ

私はこのブログを通じて、特に同世代を意識した新しい働き方、人生のリスタートに関して綴っていくことにしています。テーマは

40代後半~50代になっても人生を一旦リセット、いつでも新しい道に歩み出すことができる

しかし、2020年1月ごろから出てきた新型コロナウイルス問題

4月になっても収まるどころかまだまだ拡大中、そして混乱が続いています。国は明確な指示を出せない・出さないままで、いたずらに時間だけが経過してしまっています。

とうとう非常事態宣言を出しそうですね。

こんな状況では数カ月後のことより明日の日銭のほうが気になり、未来を語ってもなかなかピンと来ない方も多いことでしょう。

それは十分理解できます。ただ、こんな状況だからこそ、今から数カ月後を意識したアクションが鍵になるかも知れません。

残念ながら今のところこの問題がいつ収束するのかは誰にもわかりません。

少なくても来週~再来週、という単位ではないでしょう。早くても5月末、それはGWまで自粛してその結果が出てくる2週間後、そのぐらいが最速ではないでしょうか?

問題の収束が見えてきてから動き出すのと、今から少しでも準備をはじめておく、この時間差は数カ月後に大きな差となって現れてくるはずです。

現状では問題解決することができないと憂いていても何も解決しません。であれば未来に向けて少しでも歩みを進めておきましょう。

その第一歩を踏み出すための参考になればという思いもあり、私の過去や現在の経験を語っています。

今回、まずは不動産業に関してもう少し深堀りしていきます。

明日からいきなりそれなりの額を得る手法?

よく聞く話しとして

  • 時間がない
  • お金がない
  • 知識がない

これは単にできない・やらない理由を並べているだけに過ぎません。

だから今すぐ稼げる方法を教えて欲しい

普通に考えればわかりますよね。そんな美味い話し、現実にあると思います?

こんな当たり前のことを自分でも考えもせずに思考停止、人に聞いている時点でもう先はありません。逆にこんな人を相手にしてくれるのは頭のいい詐欺師ぐらいです。儲け話しに乗っかって大損、それは昔も今も変わりません。

時間は作るもの、お金は稼ぐもの、知識はインプットするものです。それらをやらずして楽して儲けようと思っている限り、きっと何もできないままで時間だけが経過していくのでしょう。

努力なくして結果が出ないのは当たり前のことです。

なぜ不動産業だったのか?

私の経験上、副業にせよ起業にせよ、ある一定額以上を毎月コンスタントに、ここが一番難しいと感じています。

以前にも何度か触れていますが私は不動産業、いわゆる大家さんを収入の柱としてこの10年生計を立てています。

そしてこの10年間、不動産業だけでなく並行して色々なものにも手を出してきました。その中には資格を取得して自ら現場に入ってその仕事に実際に携わったものもありました。

そんな経験を踏まえて出した結論が

ちまちま小銭を稼いでいても一生起業なんかできない

それなりの年齢から起業するのであれば月に数万円レベルの収入では生活が成り立ちません。

住宅ローンや家賃、光熱費、食費、通信費、教育費、、、ウン10万円単位で毎月コンスタントに稼ぎ出す必要があります。

それに対して一歩一歩の積み重ねは単にじれったいだけでなく実際の生活としても成り立たないでしょう。

一歩の歩みが1mmじゃ百歩でも1mしか進めません。できるなら一歩10m、百歩で1kmぐらい進みたいでしょう。それができる可能性があるのが不動産という世界です。

大きな額が動くものの例えとして株やFXの場合、ある月はドーンと稼げることもあるかも知れません。しかし翌月は?翌々月は?確定できないところが大きなリスクです。

もちろん不動産にもリスクはあります。しかし、水ものの業界・マーケットと違ってある程度予測や調整が可能です。

そして何よりスタートした瞬間から一定額をコンスタントに受け取れる可能性が高い、そこが一番の魅力でした。

鍵はレバレッジ

なぜ不動産だとそれが可能になるのか?

大きな理由はレバレッジを効かせられるから、です。

レバレッジとは日本語で言えばテコの原理のこと、小さな力で大きなものを動かすようなイメージです。これを不動産業で言い換えると

小さな自己資金で大きな融資を受けられること

ということになります。

以前にも同じようなことを書きましたがもう1回説明します。

例えば自己資金が1,000万円あるとします。計算上面倒くさいので税金や諸経費は一切割愛します。よってこの通りにはならない、あくまでもイメージとして捉えて下さい。

まず、この1,000万円で満室想定利回り10%の物件を購入した場合、ベストケースで年100万円の利益です。

1,000万円使って年間100万円、悪くないと言えば悪くないでしょう。机上の計算でなら投資額も10年で回収できますし回収後は再投資も可能です。ただ、残念ながら年間100万円では生活できません。

そこでレバレッジです。

一般的に「自己資金2割」という業界なので1,000万円あれば5,000万円程度は融資を受けられる可能性があります(ただし、今回のコロナショックにより金融機関の融資姿勢も大きく変化しているようですのでこちらも机上の計算ですが、、、)。

上記と同じような条件の物件を購入した場合、利益は600万円(1,000万円+5,000万円の10%)と一気に6倍にジャンプアップします。

ただし、融資を受けている以上、返済もありますので全額が懐に入ってくるわけではありません。それでも返済期間と金利によっては返済後も300万円程度は利益として残ると思われます。

年間300万円、これでも生活にはちょっと、と思われるかも知れませんが、要するに自己資金とレバレッジによって最初からそれなりのリターンを目指せる、それが不動産業です。

融資を受けられるのはサラリーマンの特権

属性とは

(コロナショックにより現在の融資姿勢どうなっているのか?ですが)

金融機関から融資を受けるには属性が重要です。

属性とは簡単に言えばその人の信用です。サラリーマンの場合はまずその会社に3年以上在籍していることがひとつの目安。その上で年収の10倍~20倍ぐらいまでの融資を受けられる可能性が当時はありました。特に有名な会社で役職あり、収入も高い人は「高属性」と括られ有利に交渉できていた時代も。

また、サラリーマンでなくても格の高い士業等、社会的な信用があれば融資を受けることは可能、逆にフリーターや個人事業主には見えない高い壁があります。

簡単に言えば貸した金を返してもらえる可能性が高ければ高いほど借りやすいという世界観です。金融機関から見ればサラリーマンは安定収入のため優良顧客になれる環境でした。

融資を受けて物件購入、そしてリタイア

私はリタイアする直前までそれなりの属性のサラリーマンでした。そこでその属性を最大限利用し総額約2億5,000万円の融資を受けて2棟の物件を購入しリタイアしました。

利回り的には2棟合わせて10%前後。さすがに融資総額が大きかったため(しかも自己資金は少なかった)諸経費、諸費用も巨額でしたが、それらを支払っても手残り(年収)は800~1,000万円ぐらいとなり十分生活できるレベルでした。

これから不動産業をはじめたいと思っている方に

はじめるならサラリーマンのうちに

上記のとおり、属性を活かして融資を引く、これを実現するには現役サラリーマンでなければなりません。また「物件買ったらリタイアしま~す」なんてことも口が裂けても言ってはいけません。

金融機関が融資をするのは仮に事業に失敗しても回収できる見込みがあるから、その担保はサラリーです。それがなくなるのが事前にわかってしまえばどこの金融機関も素人のあなたにお金を貸すことなどあり得ません。

買ったらリタイアする!

その思いで動くことは構いませんが、その気持は心の中にしまっておいて下さい。

不動産はオワコンか?

正直、今の環境は決してよくありません。というより悪い、いや最悪でしょう。

新型コロナ問題によりオリンピックが延期されインバウンドも激減、景気の悪化は間違いありません。金融機関の融資姿勢も最悪な状態でしょう。

そんな環境下で不動産?オワコンでしょ

確かにそんな空気感が漂っています。

でもピンチはチャンス、これは古の時代から変わっていません。ボロ儲けする人はこんなときに大きく張るんでしょうね。

実際、物件価格はアホみたいに安くなっていますし数ヶ月単位で戻るものでもないでしょう。もしかしたらもう一生戻らないかも知れません。しかし、だからと言って家賃が同じように急激に極端に下がることはありません。

従ってこの安い時期に購入できれば以前よりも高い利回りで運用できる可能性があり、それはすなわち安定経営できるチャンスも高い、と言えます。

出口戦略は必須

さらに、いずれ物件価格が持ち直しどんどん上がっていく(元に戻る)ようなことがあれば将来の含み益も見込めることになります。

自宅と違って収益物件は買って終わりではなくどこかのタイミングで売る、すなわち出口戦略までトータルで見てナンボ、という世界です。

いやいや、私は一生保有して愛情を注いで経営するんだよ

私も当初はそう思っていました。でも実際にはもう何軒も購入するだけでなく売却もしてきました。

その理由は、人工物は経年劣化していくから、です。

自動車で考えてみて下さい。超高級車を新車で購入しても10年後には驚くような価格でしか引き取ってもらえません。物件も同じです。

同じ街に並んでいる2つのマンション。広さも同じで間取りもほぼ一緒。大きな違いは設備と家賃。平成元年築の家賃50,000円と令和元年築で52,000円のマンション、どちらを選びますか?

ほとんどの方は令和築を選ぶでしょう。

毎年、雨後の筍のように近所にバンバン乱立する新築物件と戦い続けなければなりません。しかもこちらは経年劣化により年々設備維持管理費用がかさんでいきます。

不動産とはその名のとおり動かすことのできない資産です。自分の物件が築20年、その近隣にいつ新築の競合物件が乱立するかもわからないのです。

こんなラットレースを続けるよりは、タイミングを見て利益確定して資産を入れ替えていく、そんな意識、経営戦略も求められるビジネスです。

今後、不動産投資(事業)に対しての考え方、心構え的なことを順次アップしていきます。