シニアでもできる：古家の再生、フルリノベーション
不動産業のやり方のひとつとして
小さくはじめて小さくゆっくり育てる
的なやり方を示した先日の記事。
今回はまた別のコンセプトで仕上げた物件を紹介します。
当時の狙い
以前は地方の大きめの物件を狙い、レバレッジの最大化を意識して運用していました。
しかし、脱サラ起業後は
- 遠い現場で日々何が起きているのかが把握できない
- イチイチ行くのも面倒くさい
- 自分の目の届く範囲で自分で管理したい
そんな思いから地方物件は全て売却、原則23区以内だけでやると心に決めたのが2017年でした。
ただ、、、やはり23区内は高い。
そこで、小ぶりでそこそこ安い物件を購入し明確な差別化で生きていこうと考えてました。
現金で買える物件発見
保有物件を全て売ってしまったため収益が生まれていないことに焦っていました。
売却益があるので手元資金は潤沢でしたが、日々の生活の中で目減りする一方。
そんな中でなかなか買える物件、買ってから運用できる物件が見つけられずにいました。
そんなときに見つけたひとつの小さな物件。
木造2階建てで1階は元スナック。
2階はスタッフの休憩所や住居として使える？ぐらいの状況でした。
このままでは到底使えない状態でしたが、何をどうしたらどうなるのか？
脳内イメージを膨らませることが楽しくて仕方ありませんでした。
計算計算計算
購入額+修繕費に対していくらで貸せるか？
その結果が利回りということになります。
修繕費をかければそりゃ何とでもなります。
極端な例で言えば全壊させて新築したっていいんです。
でもそれではさすがに収益のベースに乗りません。
できるだけ既存の部分を活かし最低限の修繕で最高の収益を出す、そのバランスを日々考えるのが楽しかった記憶があります。
目指したのは圧倒的な差別化
築古の木造2階建てという前提条件から考えると、普通に原状回復したところで客付けは相当困難なことは簡単に想像できました。
そこで目指したことは
オンリーワン
ここにしかない、それに近いものを構築するしかないと考え、色々計算しました。
その結果
中途半端なリノベーションでは中途半端なものしかできない
と判断し、大規模なフルリノベーションを行うことにしました。
この決断は費用がかかる＝利回りはそれほど取れないというものになってしまいますが、空室を抱えて収益が回らないよりはマシ。
ニッチなマーケットながら常に一定の需要があるものを目指しました。
工事
方針が決まればあとはやるだけ。
内壁を全て剥がすと、それまで見えていなかった元々の姿が現れてきました。
こんなとこに窓あったの？
また、禁じ手とは言わないものの階段の架替えまでする決断、これは費用対効果的には相当悪手です。
現代の仕様で住める環境+α
当時はなかった断熱材や構造補強をしっかり行い、今の時代の常識に合う仕様に作り変えました。
バス・トイレセパレートは当然。
デッドスペースを活用して室内洗濯機置場も造りました。
二口コンロのシステムキッチンも導入しました。
差別化のキモ
住居部は今の仕様にしましたが、それでは何の差別化にもなりません。
その部分は普通に仕上げた上でさらにこの物件の明確なコンセプトを造りました。
それは
バイクと一緒に生活する空間「バイクガレージハウス」
を完成させました。
上記のオリジナルの写真と見比べて欲しいのですが、まずは歩道を切り下げ、ガレージへの出入りルートを造りました。
これは行政の許可が必要、かつ業者も指定とかなり苦労しました（実際には現場監督的に工事を丸投げした業者が苦労して実現してくれました）。
そして
大型バイクが2台駐輪可能
大型バイクを停められるシャッター付きの月極ガレージ自体は世の中にも普通にあります。
ただ、例えばこの近所なら15000円以上/月はします。
それを考えた際ガレージ2台分+ワンルームの家賃とどっちがお得か？
その辺りをくすぐる設定にしました。
こんな自由な発想で色々なことが実現できるのも楽しみのひとつです。
ただ、この物件もご縁があって売却済みです。