民泊用物件の契約に向けて
民泊用物件を内見した結果、特に問題も見つからなかったことから契約に向けて具体的に動き出しました。
私だけでなくオーナーサイドにとっても初めての民泊転用。私も10年以上に渡り不動産賃貸業を行ってきたので、居住用の物件を民泊転用するにあたっては様々な不安が発生することも理解できます。ただ、不安を解消させたいがために「あれもダメ、これもダメ」では何もできなくなってしまうため、契約条件に関してはオーナーサイドと何度かのやり取りを行いました。
今回はその中でも主だった点を以下に列記します。
管理会社を通さない
今回の契約に当たっては管理会社を使わずオーナー直となりました。当該物件の1Fにはテナントもあるのですが、そもそもテナントはオーナー直、居住用の部屋は管理会社経由という線引がされていたそうです。
私が以前から旭川において物件を探していたときから地元の大手仲介業者は全て「民泊の仲介、管理は行っていない」とケンモホロロ状態でしたのでこうなることは予想できていました。
家賃の消費税
居住用の物件であれば家賃に消費税はかからないのですが事業用の場合は消費税が発生します。
今回のプロジェクトは私の法人でのビジネス。私の法人はインボイス対応の課税業者なのですがオーナーは非課税業者でした。となると私の支払った消費税は回収できないことからそれを見越した家賃設定を依頼しました。イメージとしては、募集時の家賃が100,000円だったとすると家賃を91,000円、消費税9,100円で合計100,100円にする、という感じです。これによりオーナーはちょっとだけ手取りが増える、私は消費税相当額を値下げできたことになります。
ちなみに、非課税業者に対して消費税分相当の値下げ交渉は合法です。
保証会社の保証をワイド化
今回の契約にあたって保証会社を使うのですが、オーナーから「事業用としてのシンプルな保証だけでは不安」だとして保証の幅を広げたプランの加入の打診を受けました。しかし、その内容はカバーされる分野が狭いわりには保証料だけがバカ高くなってしまうことから私は拒否、代替案として敷金を増額することで決着しました。
受入人数を制限
オーナーから「受入人数の上限を設定しておきたい」という打診がありました。そもそも民泊新法により床面積から人数の上限が設定されているだけでなく、ゲストにとって快適な空間を確保する意味からも宿泊施設代行業者が宿泊可能人数を設定しているので、その人数を契約書に明記することにしました。
ちなみに今回の物件では8名宿泊可能としています。
館内禁煙
これは当然のこととして受け入れました。
バルコニーの利用禁止
「不特定多数の人間が夜な夜なバルコニーでワイワイガヤガヤされるのは困る」という理由からバルコニーの利用の禁止を求めてきました。しかし、バルコニーは洗濯物を干したり一時的に何らかの荷物等を置いたりすることが当然に想定できるためこれは断固拒否しました。最終的には「アルコールを含む飲食は禁止」だけでバルコニーを利用すること自体はOKとして着地しました（そもそも騒音等の迷惑行為は禁止）。
民泊営業できない日があることを了承せよ
突発的な事故や自然災害、さらには定期点検等により一時的に物件が利用できないことがあることは仕方ありません。ただ、打診された内容では、オーナーからの一方的な通知のみでいつでもすぐに営業を止められるような表現であったことから「オーナーは極力事前調整を試みる、借主はできる限り協力する」という文言で決着しました。
大きなところでは、このような内容のやり取りを行いお互いに了承。細かい点も含め全てお互いの合意が取れたことから本契約に進むこととなりました。
